对于当下一手市集的情态我念念也曾不必说太多了女同 a片，周末去售楼处、中介门店走一圈，诸君的体感会十分明晰，就在上周，归并天内的 2 位中介，一辞同轨保举我去看郊区的新盘。

在我彷徨的几秒钟，中介便运行积极先容起来：郊区新址不错聘请的面积更大，房龄更新。

他杰出强调当今买新址很合算，售楼处有打折，算下来多则省个三四十万，少则也有几万十万。

确乎，咱们知说念当今新址不好卖，也知说念郊区新址更不好卖，但这太暗昧了，具体不好卖到什么进度？似乎还莫得一个着实的论断，动作从业东说念主员，弗成只是从体感、情态上来语言。

是以今天咱们为诸君调取了最新的海量数据，通过真材实料的成交数字，来酬报这个问题。

01

一边豪宅火速日光，一边郊区新盘无东说念主问津，这即是当下上海一手市集的南北极处境。

诸君还铭刻两个月前，咱们盘过上海豪宅一个月卖了 400 多亿，前几天，徐汇滨江均价 13 万 + 的豪宅又今日日光。对比之下，郊区新盘的确有点凄凄沧惨，形成如斯参照的成分也很好判断，简直摆在了明面上。

最初，郊区一手库存是的确多，先来看官方网站给的一组公开数字：

开始：网上房地产 11 月 20 日数据

本年上海全市可售住宅约 6.6w 套，而外环外是比重最高的一个区域，共 5.3w 套，占了总量的整个大头，高达 81.45%。

具体到外环外各区的新增供应来看，我也列了一个明细表，为了让数据更聚拢凸起，浦东外环外我胜利筛选出了典型区域临港的数据，说真话的确有点吓一跳：

注：浦东仅呈现临港新区数据女同 a片，数据开始兔博士

闵行和宝山 2 个区，本年供应量王人是破万级别，紧接着即是五大新城所在的区域，供应量也不可小觑。

我算了下，本年总量也曾达到 53757 套，和网上房地产的数据有点进出但不是很大。

那如若再往前数两年呢？这即是高库存的第二个成分了，郊区还有宽绰量的次新盘仍在滞销。

先来看一组十分直不雅的数据对比：

数据开始：兔博士

近三年， 郊区新盘每年王人是供大于求的情状，况且需要谛视的是，这里的库存不是省略拿供应量减去成交量就不错了。

咱们作念个假定，比如 23 年的骨子库存情况，是前一年剩 3 万套没卖完的基础上，昔时又新增了 8 万多套供应，是以当下郊区新盘的敌手，不仅是同时神色，还有不少这种"留堂生"，肉眼可见扫数这个词一手库存是越积越多了，但成交量却一直在缩水。

本年前 9 个月上海新址成交面积共 475.5 万方，同比下落 32%，10 月靠计谋拉回来了一波，但放眼全年，成交如故宽绰辛苦。

把眼神聚焦到郊区，难度更是分量级，为了让诸君看得更直不雅，我故意把本年景交数据和供应作念了个对比：

注：浦东仅呈现临港新区数据，数据开始兔博士

如若要给这份数据作念个排行，即是这样：

图源：真叫卢俊

这样一双比，水面下的问题是不是就冉冉浮上来了。

比如本年当之无愧最难卖的郊区是宝山，供应量接近 1.2 万套，现时戒指却只须 4500 多套成交，供销比达到 2.52，只卖了概况三分之一。

其次是松江和闵行，供销比王人逾越了 2，亦然上海难卖的郊区前三，而相比特地的临港，供销比只须 0.77，看似成交大于供应，骨子情况却是前几年同质化产物扎堆供应太多，去化才调不及，是以本年还在不时卖，加上本年临港也故意放缓了供应节拍，看起来供销比就没那么大了。

全体来看，当今郊区新盘市集即是这样，一边是执续增量的供应，一边是卖不动的屋子，也难怪中介推盘的工夫，王人会重心提到扣头力度了。

02

数据之下，是郊区新址着实的价钱窘境。许多郊区神色王人是顶着价钱在卖，如今亦然的确顶不动了。

是以诸君去外环外的售楼处走一走，会发现郊区建造商为了卖掉屋子，的确只剩一条路可走：卷价钱，于是许多新盘推出了这样的房源，扣头价胜利低于 95 折。

昨天看到一家楼盘的优惠告白，胜利放出了 92 折的房源音书。

据公开信息整理

之前上海明文法规新址销售的降价幅度弗成逾越备案价的 5%，是以 95 折其实是一手房销售的一个防地，而这个防地当今显着是有些守不住了。

我查了下网上房地产的公示，客岁到本年这个神色 5 次取证房源加起来一共 1721 套，现时还剩 699 套没卖完。打折房源亦然客岁拿证的一批，卖了快一年到当今还有剩余，也看得出建造商压力十分大，打起折来并不手软。

开始：网上房地产

我算了下，现时 7 套小户型房源的折后最低均价仅 3.39 万 /m²，而同板块一公里外的竞品新盘，价钱还在 4.2 万 /m² 的线上，价差接近 1 万 / 平了。

除了自身就在安亭外，这个盘离地铁口也并不近，直线距离就有 2.4 公里，区位、地舆属性上王人不算优质，算是郊区新盘不好卖的一个典型案例。

而剩下的大部分郊区新盘，诚然遵照 95 折的销售计谋条件，骨子上各项相通优惠也不少，算下来早已不单 95 折了。

我跟各区域的中介聊下来，许多新盘的着实扣头情况王人不太一样，不外最夸张的即是临港。

现时临港 102、103、105 三个片区中，103 的扣头力度是最大的。

大到什么进度呢？

某个靠海新盘的一套百平三房，95 折以外，足足有68 万返现，是不是很夸张，但这即是聊下来的着实数字。

除了这个特例，临港大部分在售新盘王人有扣头 + 返现，以过火他团购优惠，一样情况的还有嘉定某盘，名义上是给 95% 扣头，但中介告诉我会罕见再加 30 万返现。况且这个额度是最近才有，之前返现只须十几万。

还有一些新盘，除了 95 折还会在一些边缘念念看法加福利，除了车位抵用券、挽回软装包以外，还胜利送黄金，再加上老带新返佣，只可说价钱招引力确乎拉满了。

看下来这些荒诞打折的新盘，其实王人有一个共同的特色：远郊、远地铁盘，要么即是地铁还在野心中，三五年看不到落地，而那些满足在郊区买房的家庭，大多有更热烈的通勤需求。

除非客户就在近邻责任生计，不然就当下的市集来看，这类新盘注定不好卖。

03

不外也有偶然发生，郊区地铁盘果然走出了孤独行情，这亦然本年市集上唯独能与豪宅火热进度相失色的新盘了。

8 月底于今入市的几个批次中，认筹率过百的新盘为 23 个，而让我没念念到的是，这 23 个新盘中出现了一些变数。

诸君谛视下我标黄的部分：

据公开信息整理

有 5 个来自郊区的地铁盘，共 9 个批次，均达到了逾越 100% 的认筹率，况且大部分排行王人很靠前，有的致使触发了积分，一批次卖完二批次如故抢空的进度，根底不够卖。

这种战绩也曾完全不输新六合和徐汇滨江的豪宅了，尤其像曹路、浦锦这些场地的远郊盘，当今王人要列队去抢了。

什么情况？不是说郊区新盘不好卖吗？

事实上，这几个新盘确乎算当下一手市集的个案，尤其是曹路，往东几公里即是东海海岸，简爽直出上海了，环球印象里的，这个板块的标签即是：动迁、火化场，这些年诚然在搞成片建造，但城市界面总体如故属于县乡气质那一挂的，板块内仅有的贸易能级也有限。

我整理了曹路本年部分在售的几个新盘，除了触发积分的金海汀雲台，其余神色显着没能逃过大环境的压力，本年卖得王人不何如样，而归并个板块内形成如斯落差的原因，只须一个：轨交。

最近的即是 9 号线和 12 号线的换乘站金海路站，只须 900 米傍边；控制 14 号线距离 1.5 公里，还有在建的崇明线一期，名副其实的 4 轨盘，是以通勤控制的金桥和张江王人十分省略，又紧靠外环，干预市区的聘请也更多。

而建发联发青云上和涌潮府也曾贴近东海岸了，现时莫得轨交上风，只可期待在建中的 22 号线了。佩玛山丘的定位则有些为时过早，和现时板块的刚需气质有点不搭。

空洞下来，扫数这个词板块内金海汀雲台简直莫得同量级的竞品，况且这种背靠轨交打出逆势战绩的，还不单曹路一个板块。

发现了么，本年认筹火爆的远郊盘，基本王人离不开轨交的加执，唐镇、泗泾就不必说了，一直属于置业、通勤的热点板块，连远郊地带的奉贤新城王人在本年卖出了早几年倒挂期间的阵容，认筹率 150%，闵行的大华星樾更夸张，前后 2 个批次一共 251 套房源，两次认筹率分手是 290%、300%，也即是差未几 3 个东说念主在抢一套屋子，完完全全地靠运说念。

是以说不是当今的一手客户没需求，而是他们的聘请更精确了，尤其在本年的市集下，谁占了轨交流量，谁就更能收拢一手客户的心。

04

是以对于当下一手市集，咱们其实不风气说悲不雅，更顺应的一个词应该是：感性。

供需关联上的不对等确乎形成了如今一手难卖的形式，巨额同质化的产物还在滞销中难以冲出重围，但值得欣忭的是，也有一些个例冲破了这个法规，哪怕身处远郊也能日光清盘。

是以楼市需求下降也并不是的确需求变少，只是环球王人回顾感性了，这才是当下楼市最着实的相貌。

本文来自微信公众号"真叫卢俊"女同 a片，作家：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。